索违约金被驳回,工厂查封前强收保险费

  长江商报消息 本报讯(记者 沈右荣 通讯员 辛法)李某与碎石厂负责人签订的爆破安全协议被法院判为无效,其协议关于安全保证金及保险费的约定有效吗?

承租他人无证厂房,租赁期内遭遇政府部门强拆。承租人根据租赁协议向出租人索讨违约金,日前被市中级法院驳回。

  新洲旧街楼寨碎石厂为村属集体企业。2009年2月,楼寨村委会任命胡某为碎石厂法人,并将碎石厂承包给他,收取承包费45万元,服务于碎石厂的爆破站也划归胡某经营管理。

2001年11月,邓某与硚口区长丰乡某村民委员会签订《土地转让协议书》,以35万元价格购买该村五亩土地。随后,邓某在土地上建设房屋若干,但一直未取得建设工程规划许可证。

  李某为碎石厂提供爆破服务,接受胡某管理。2011年5月,李、胡签订爆破协议,如发生重大伤亡事故,赔偿金由李某负责,碎石厂概不负责。李某称,2012年三四月,胡某明知碎石厂即将停产解散,还两次向李某强行收取安全生产保险费24540元,且未替其购买保险。

2012年1月,胡某与邓某签订《厂房场地租赁协议》,约定:邓某将长丰乡某村一块五亩厂房场地(厂房1800平方米、场地1500平方米)出租给胡某用作纸品加工厂,租赁期为两年,从2012年1月1日起至2013年12月31日止。邓某收取胡某押金3万元,租赁期满后退还给胡某;每季度6万元,提前10天支付。

  当年5月,因环境污染,碎石厂被新洲区政府强制解散、查封。李某向新洲法院起诉,称胡某将安全生产保险费据为己有,要求胡某退还。

双方另约定:任何一方不得违约,如有一方违约,需支付10万元违约金;合同期间,如遇政府拆迁,邓某需提前三个月告知胡某,邓某将押金退还胡某,胡某自行拆除设备、地磅、电线等,合同终止。

  法院认为,爆破安全协议中,“碎石厂概不负责”的内容违反法律,属无效条款,但约定保证金返还方式等内容有效。胡某收取李某24540元保险费,没有为其购买保险,构成不当得利,应返还。

合同签订后,胡某开始在该地经营。2013年1月1日,邓某出具收条,确认收到胡某2013年1月至3月租金6万元。2013年1月4日至2013年9月5日,胡某共分5次向邓某账户累计转账11万元。

  法院判胡某10日内给付李某24540元,碎石厂承担连带责任。

2013年9月30日,胡某租赁的厂房和场地遭到强制拆除。随后,胡某起诉邓某索要违约金10万元,并要邓某返还其押金3万元。

一审法院认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”邓某出租给胡某的厂房未取得建设工程规划许可证,故两人之间签订的《厂房场地租赁协议》因违反法律强制性规定系无效合同。

违约责任条款适用的前提是合同有效,本案中的《厂房场地租赁协议》系无效合同,违约条款不再适用,故胡某依据合同约定主张对方支付违约金10万元的诉讼请求,不予支持。租赁合同无效后,邓某应将租赁押金3万元退还胡某。判决驳回胡某索讨违约金诉讼请求。

二审法院维持原判。

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